Entenda como um advogado pode regularizar a situação de usucapião e viabilizar a venda segura do imóvel
Vender um imóvel com pendências jurídicas é sempre um risco, tanto para o proprietário quanto para o comprador. Quando se trata de posse prolongada sem escritura, a regularização por meio da usucapião é um caminho comum. Mas a pergunta é: preciso de um advogado para resolver pendências de usucapião antes da venda do imóvel? A resposta é sim, e neste conteúdo você vai entender por quê.
Neste artigo, explicamos o que é usucapião, quando ela é necessária antes da venda, os tipos de usucapião existentes e como o advogado atua em cada etapa do processo. O objetivo é oferecer um guia completo e acessível para quem deseja legalizar um imóvel antes de colocá-lo no mercado. Este material foi criado em parceria com a imobiliária em Itajaí, TAB Imóveis e juntos, esperamos que o texto a seguir lhe seja muito útil como material de orientação sobre o assunto.
O que é usucapião e quando ela se aplica
A usucapião é um instituto jurídico que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, contínua e ininterrupta, desde que atendidos alguns requisitos legais. Ela é bastante comum em casos de imóveis ocupados por décadas sem documentação formal, terrenos abandonados ou transferências informais entre familiares.
O objetivo da usucapião é dar segurança jurídica a quem realmente exerce a posse do bem. Sem esse reconhecimento legal, o imóvel não pode ser vendido formalmente, financiado ou transferido com registro no cartório de imóveis.
Portanto, resolver pendências de usucapião é uma etapa indispensável antes de vender um imóvel ocupado há anos sem escritura definitiva.
Quando é necessário entrar com pedido de usucapião
A regularização por usucapião deve ser considerada nos seguintes casos:
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O imóvel foi adquirido verbalmente ou por contrato de gaveta
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O proprietário faleceu sem deixar escritura registrada
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A posse do imóvel foi transferida entre familiares, sem formalização
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O imóvel foi ocupado por longos anos com manutenção, uso contínuo e pagamento de impostos, mas sem título
Nessas situações, a venda legal do imóvel só será possível após a conclusão do processo de usucapião, que reconhece formalmente a posse como propriedade perante a Justiça e o cartório.
Tipos de usucapião existentes
Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com regras específicas. Um advogado especializado poderá indicar qual é a mais adequada ao caso:
Usucapião extraordinária
Requer posse contínua por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se houver residência ou realização de benfeitorias.
Usucapião ordinária
Exige posse por pelo menos 10 anos, com boa-fé e justo título (como um contrato informal ou promessa de compra).
Usucapião especial urbana
Voltada para imóveis urbanos de até 250 m² ocupados como moradia por cinco anos, sem outro imóvel em nome do possuidor.
Usucapião por abandono do lar conjugal
Pode ser usada quando um dos cônjuges abandona o imóvel, e o outro continua residindo por ao menos dois anos.
Cada uma dessas modalidades tem exigências próprias quanto à documentação, comprovação de posse e tramitação judicial ou extrajudicial.
Qual o papel do advogado no processo de usucapião
Contar com um advogado é fundamental desde o início do processo. Veja como esse profissional atua:
Análise da viabilidade jurídica
O advogado avalia se há requisitos legais para o pedido de usucapião, indicando o melhor tipo e reunindo os documentos necessários.
Organização da documentação
É responsabilidade do advogado reunir provas da posse, como contas de água e luz antigas, IPTU, fotos, testemunhas e contratos verbais que possam ser documentados.
Escolha da via adequada
Dependendo do caso, o advogado pode optar pela via judicial (mais comum) ou pela usucapião extrajudicial, realizada diretamente em cartório quando não há litígio.
Elaboração da petição ou requerimento cartorial
No caso judicial, o advogado redige a ação e acompanha todo o trâmite. Na via extrajudicial, cuida da documentação e acompanha o processo junto ao cartório e registros públicos.
Representação durante o processo
Caso surjam contestações ou pedidos de diligência, o advogado representa o cliente junto ao juiz, promotor ou registrador, até a emissão da sentença ou do reconhecimento cartorial.
Regularização final para a venda
Após a finalização do processo, o advogado acompanha o registro no cartório de imóveis e viabiliza a emissão da matrícula definitiva. Somente com essa matrícula em mãos é possível vender o imóvel legalmente.
Posso vender um imóvel antes de finalizar a usucapião
A venda formal do imóvel depende do registro legal da propriedade. Portanto, enquanto o processo de usucapião não estiver finalizado e a matrícula em nome do possuidor não estiver regularizada, não é possível vender o imóvel de forma oficial.
Em alguns casos, as partes podem firmar um contrato de compromisso de compra e venda com cláusula suspensiva, onde o comprador se compromete a efetivar o pagamento após o reconhecimento legal da propriedade. Contudo, esse tipo de operação é mais arriscado e precisa ser feito com acompanhamento jurídico rigoroso.
Vantagens de regularizar a usucapião antes da venda
Regularizar a situação do imóvel antes da venda oferece diversas vantagens:
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Aumenta o valor de mercado da propriedade
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Permite venda direta com escritura registrada
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Facilita o financiamento bancário por parte do comprador
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Garante segurança jurídica a todas as partes envolvidas
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Evita ações judiciais ou nulidades no futuro
Além disso, o processo de usucapião é uma oportunidade de oficializar um direito que já é exercido há anos, corrigindo irregularidades passadas.
Como um advogado em Toledo pode auxiliar
Se você possui um imóvel com posse antiga, mas sem escritura, e deseja vendê-lo, é essencial contar com o apoio jurídico de um profissional especializado. Um advogado em Toledo pode:
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Avaliar a situação do imóvel e indicar a modalidade correta de usucapião
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Reunir e organizar todos os documentos necessários
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Conduzir o processo judicial ou extrajudicial do início ao fim
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Representar você perante cartórios, Justiça e outros órgãos
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Viabilizar a regularização da matrícula para posterior venda com segurança
Esse acompanhamento é o que transforma a posse informal em uma propriedade legalmente reconhecida, pronta para ser comercializada de forma segura e valorizada.
